一、买办公室好吗
从企业未来发展来讲,随着公司规模的不断扩大,办公环境的需求也会随着发生变化。如果租赁的话,公司一旦面临扩大的需求就要面临大规模搬迁的问题,然而频繁的搬迁对于员工和客户来说,都会产生不安全感和不稳定的因素,在相当程度上影响了企业品牌形象。
二、办公室产权年限
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年。
(二)工业用地五十年。
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年。
(五)综合或者其他用地五十年。
三、买办公室的流程
(一)办理土地出让手续
1、申请归还出售方的银行贷款。
2、领取抵押注销文件。
3、办理抵押注销登记。
4、办理退保手续。
5、出售方向规划和土地管理局申请补缴土地出让金及附相关资料。
6、房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单。
7、对房屋所分摊的土地进行评估(评估费由政府承担)。
8、出售方与规划和土地管理签署《上海市国有土地出让合同》。
9、到出售方的开户银行凭《非税收入一般缴款书(收据)》缴纳土地出让金。
10、到工商局开具《工商行政管理注册号变化证明》(由于公司注册号变化)。
11、申请并缴纳契税。
12、办理房屋转移登记申请,缴纳每套房屋的交易手续费,取得二份收件收据。
13、取得产权证及剩余房屋的新产权证。
(二)办理房地产转让手续
14、双方就三套办公室分别网签《XX市房地产买卖合同》。
15、委托一级资质评估公司对转让的办公室进行评估,出具评估报告。
16、将评估报告交不动产交易中心的核价公司审核。
17、向交易中心档案室调取原购房合同及契税单。
18、向开发商调取原购房发票。
19、出售方开具增值税发票(若没有开票资格,向所在税务所申请)。
20、交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》。
21、由出售方所在地的税务所核定土地增值税(土地增值税纳税申报表)。
22、纳税完毕后,税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明。
23、凭《土地增值税完税联系单》,双方到交易中心税务部门办理审税,出售方缴纳增值税及附加5、65%,买受方缴纳契税3%,印花税0、05%。
24、办理房屋转移登记申请,缴纳交易手续费等,取得收件收据。
25、买受方凭收件收据领取不动产权证。
26、买受方凭产权证办理抵押,获得银行流动资金贷款,并支付给出售方。
27、出售方交房给买受方。
四、买办公室怎么贷款
(一)企业抵押贷款申请条件
1、符合国家的产业、行业政策,不属于高污染、高耗能的小企业。
2、企业在各家商业银行信誉状况良好,没有不良信用记录。
3、具有工商行政管理部门核准登记,且年检合格的营业执照,持有人民银行核发并正常年检的贷款卡。
4、有必要的组织机构、经营管理制度和财务管理制度,有固定依据和经营场所,合法经营,产品有市场、有效益。
5、具备履行合同、偿还债务的能力,还款意愿良好,无不良信用记录,信贷资产风险分类为正常类或非财务因素影响的关注类。
6、企业经营者或实际控制人从业经历在3年以上,素质良好、无不良个人信用记录。
7、企业经营情况稳定,成立年限原则上在2年(含)以上,至少有一个及以上会计年度财务报告,且连续2年销售收入增长、毛利润为正值。
8、符合建立与小企业业务相关的行业信贷政策。
9、能遵守国家金融法规政策及银行有关规定。
10、在申请行开立基本结算账户或一般结算账户。
(二)企业贷款流程
1、借款人提出贷款申请,提交相关材料。
2、经审批同意的,借款人和担保人与银行签订借款合同和担保合同。
3、银行落实贷款条件后,按规定程序办理放款手续,将贷款资金划入借款人在银行开立的账户。
4、借款人按期归还贷款本息。
5、贷款结清,按规定办理撤押手续。
企业贷款视企业具体经营情况而定。
贷款额度10-200万贷款时间1-3年贷款利息月利率5厘左右。
贷款要求必须是注册于中国的中小企业,且经营状况良好,无不良信誉记录。
五、买办公室注意事项
1、区位资源
这里的区位资源有两方面,一方面是地理位置,无论购买什么楼盘,大家第一眼看重的永远是位置在哪?写字间也一样,地理位置很重要,房产增值主要来源于土地的增值,交通便利的市中心由于土地的稀缺性,所以增值空间更大一些。因此,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面,资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地;写字间作为“生产资料”,商业办公配套设施齐全,才能商机勃发,更具有投资或办公价值。
2、设计、外观
作为企业,办公地点不仅仅是“生产价值”的场所,同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许,企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼,来提升企业的形象。所以,写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位,采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。
3、使用方便
对于实际使用的企业来讲,写字楼入住后,办公使用是否方便,是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利,停车是否方便,乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资;同时,过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪,只有使用者感到方便快捷,身心愉悦,企业才能在此长久发展,也会形成口碑,只有企业争相进驻,投资者的收益才会最大化。
4、物业不可忽视
作为投资办公产业,写字间的增值、保值,离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题,都会影响办公企业的体验感受,试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以,投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛,选择物业档次高的项目,以后有可能会产生较为稳定的收益。
5、软性配套
除了硬件配套要拿得出手外,软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础,而同时,随着科技的发展,通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现,智能化系统的应用在越来越普遍,新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中,方便企业办公的同时,更节能,处理问题也更及时。无论投资或办公,拥有这样系统的写字间都是值得关注的。
6、自用型客户比例
投资写字楼不但要看你的客户群体是谁,即租给谁;还要看你的竞争对手是谁?如果投资可以切成很小块出售的物业时,你就要当心了,虽然投资门槛较低,总价不高,但是进驻的物业公司档次低,小业主过多,流动性大,不但会影响物业的管理水平,经济水平不好时,小业主还会恶意竞争地竞相压价,影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售,则在很大程度上提升进驻门槛,提升自用型客户的比例,同时,入住的客户一般也较有实力,如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的,对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。
7、投资比较
投资项目比较方面,甲级写字楼与乙级写字楼之间相比,甲级写字楼虽然价格要高一些,但是,甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善,提升企业的形象,所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低,随着更多写字楼项目不断涌现,管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难,特别是招不到有实力的企业,势必导致租金也很难有所提升。
8、投资回报率
当然,投资者在投资时,还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法,投资回报率=月租金×12(个月)/售价。例如,现有一处写字间,面积约100平方米,售价约为18000元/平方米,依据此处写字楼周边的物业剖析得知,月租金约为9000元,盘算得知,这处写字间的投资回报率为6%,投资者需根据自己的资金情况,来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则,15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。